متى يسقط عقد الإيجار القديم سؤال يراود الملاك والمستأجرين الذين قاموا باستئجار العين منذ سنوات طويلة، الجدير بالذكر أن هناك 3 مليون وحدة سكنية إيجار قديم على مستوى الجمهورية، لذلك سوف يتم إجراء تعديلات على قانون الإيجار القديم لصالح الطرفين يتم النظر إليها في الوقت الحالي بالنسبة للوحدات السكنية، حيث من المقترح معاملة الوحدات السكنية مثل المحلات التجارية والشقق الغير سكنية من حيث زيادة الإيجار والمدة، الجدير بالذكر أن هناك الكثير من الثغرات في قانون الإيجار القديم تمنح المالك الحق في طرد المستأجر من الشقة.
متى يسقط عقد الإيجار القديم
حسب ما أصدرته محكمة النقض فإن انتهاء عقد الإيجار القديم يكون على النحو التالي:
- السماح للمستأجر بالانتفاع بالعين لمدة 60 عام فقط من تاريخ إبرام العقد على أن يحق للمالك تجديد العقد أو فسخه واسترداد الوحدة السكنية.
- الجدير بالذكر أن المادة 999 من القانون المدني نصت صراحة على عدم جواز استمرار العقد القديم لمدة تزيد عن 60 عام وذلك في حالة عدم تحديد مدة.
- أما في حالة تحديد مدة زمنية معينة في عقد الإيجار، فإن من حق مالك العقار استرداد الشقة بعد مضي المدة المتفق عليها.
- كما يسقط عقد الإيجار القديم في حالة غلق المستأجر للمسكن وإخلاؤه من الأثاث لمدة تصل إلى 3 سنوات.
- كذلك في حالة مرور 50 عام على كتابة عقد الإيجار يمكن للمالك استرداد الشقة من المستأجر.
- بالإضافة إلى إمكانية فسخ العقد في حالة حصول المستأجر على وحدة سكنية تابعة لوزارة الإسكان بشرط مرور 3 سنوات.
- كما يسقط العقد عند امتلاك ترخيص بناء سواء باسم المستأجر أو باسم أحد أفراد أسرته مدته 3 سنوات.
- الجدير بالذكر أنه في حالة وفاة المستأجر يتم توريث عقد الإيجار للزوجة فقط، حيث ينتهي العقد بوفاتها في حالة عدم وجود أي من الأبناء معها.
- أما في حالة إقامة الابن أو الابنة مدة لا تقل عن عام مع الأم في الشقة يتم توريثها للابن أو الابنة فقط، ثم يتم تسليمها للمالك بعد الوفاة.
حالات فسخ عقد الايجار القديم
متى يسقط عقد الإيجار القديم للمالك الحق في فسخ العقد وطرد المستأجر في الحالات التالية:
- عدم دفع الإيجار من قبل المستأجر يستوجب إنذاره رسميًا وإمهاله 15 يوم لسداد الإيجار، في حالة استمرار الامتناع عن الدفع يتم فسخ العقد واسترداد الشقة.
- كذلك في حالة تغيير نشاط الوحدة المستأجرة من سكن إلى نشاط تجاري دون الرجوع إلى مالك العقار، يستوجب بطلان عقد الإيجار واسترداد السكن.
- كما أن للمالك الحق في المطالبة بفسخ العقد عند قيام المستأجر بتغيير معالم الشقة، سواء بالبناء أو الهدم مما يؤثر على حالة المبنى.
- بالإضافة إلى إمكانية استرداد الشقة عند قيام المستأجر باستخدام معدات أو أجهزة داخل مسكنه تهدد سلامة المبنى والقاطنين فيه.
- كذلك عند إحجام المستأجر عن القيام بأعمال الصيانة بمسكنه، مما ينجم عنه الإضرار بالمبنى يحق للمالك فسخ العقد.
- كذلك من الحالات التي يسقط فيها عقد الإيجار القديم التسبب في انتشار الأوبئة والأمراض عن عمد، من قبل المستأجر.
حالات طرد مستأجر الايجار القديم
وفقًا للتعديلات سنتعرف على متى يسقط عقد الإيجار القديم بالنسبة للحالات التالية:
- استخدام الشقة بطريقة تسبب الضرر للعقار يتيح للمالك فسخ العقد القديم واسترداد العين المؤجرة.
- كذلك في حالة ثبوت استخدام المستأجر الشقة في أعمال مخلة يتم طرد المستأجر، وذلك بعد رفع دعوى قضائية وصدور الحكم بالطرد.
- بالإضافة إلى وفاة المستأجر مع عدم وجود أيًا من أولاده مقيم معه لمدة عام قبل وفاته يمنح الحق للمالك باسترداد الشقة.
- كذلك عند قيام المستأجر بتأجير الشقة للغير من الباطن للاستفادة بها يتم طرده من الشقة واستردادها، بعد رفع الأمر للقضاء والحكم لصالح المالك.
- كما أن المالك له الحق في طرد المستأجر في حالة سجنه بالفعل في قضية تمس السمعة والشرف.
متى يسقط عقد الإيجار القديم للمحلات
عقود الإيجار القديمة للمحلات تختلف عن العقود المخصصة للشقق السكنية، لذلك سنتعرف على متى يسقط عقد الإيجار القديم بالنسبة للمحال التجارية فيما يلي:
- حسب مشروع القانون الجديد فإن المستأجر لديه 5 سنوات فقط منذ صدور قرار تنفيذ القانون قبل إخلاء المحل.
- الجدير بالذكر أن العقد سوف يسقط بمجرد مرور الخمس سنوات ويحق للمالك استرداد المحل بموجب القانون المعدل.
- كما أن القيمة الإيجارية سوف تزداد 5 أضعاف، ثم يتم زيادة 15% كل سنه حتى تنتهي ال5 سنوات وذلك للأشخاص العاديين.
- على صعيد آخر قررت المحكمة الدستورية بفسخ عقد الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية وعدم جواز مدة العقد.
- كذلك وفقًا للمادة 4 من قانون الإيجار القديم للمحلات أنه يجوز إخلاء المحل بموافقة الطرفين قبل نهاية ال5 سنوات نظير مقابل مادي يدفعه المالك للمستأجر.
- الجدير بالذكر أن هناك حالات استثنائية لن تخضع لتنفيذ التعديل على قانون الإيجار القديم منها المحال التجارية المزاولة لحرف أو مهن.
- كذلك لن تسري تعديلات القانون على الشركات والمؤسسات وما شابه التي تم صدور حكم قضائي بإخلائها.
اقرأ أيضًا تعديلات قانون الإيجار القديم 2022 وما هو مصير المستأجرين من تنفيذه
متى يسقط عقد الإيجار مدى الحياة
الجدير بالذكر أن تلك العقود تندرج تحت نص المادة 563 من القانون المدني، كما سنوضح فيما يلي:
- عند عدم تحديد مدة محددة في العقد المبرم بين المالك والمستأجر، فإن مدة ذلك العقد ستكون حسب المدة المتفق عليها في دفع الإيجار.
- بمعنى أن إذا كان الاتفاق على دفع قيمة الإيجار شهريًا أو سنويًا، فإنه يحق للمالك إنذار المستأجر بإخلاء الشقة وتسليمها له بعد مضى المدة المتفق عليها.
- في حالة امتناع المستأجر عن دفع ملحقات الإيجار المتمثلة في فواتير المياه أو نور السلم أو صيانة المصعد أو أجرة البواب، يحق للمالك فسخ العقد وطرده من الشقة.
- كذلك في حالة بيع أو التنازل عن الشقة للغير دون علم المالك، يتم اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم قضائي بطرد المستأجر الجديد واسترداد العين.
- الجدير بالذكر أن عقد الإيجار القديم سوف يتم التعديل عليه لصالح الملاك والمستأجرين، خلال الأيام القليلة القادمة.
مدة عقد الإيجار القديم
تعرفنا في الفقرات السابقة على متى يسقط عقد الإيجار القديم لذلك سننوه عن الحالات التي يتم تقليل مدة الإيجار من 59 سنة إلى 3 سنوات أو سنة واحدة، فيما يلي:
- يتم تقليص مدة الإيجار المبرم إلى 3 سنوات عند كتابة العقد من قبل الوكيل أو النائب.
- بالإضافة إلى أنه في حالة كتابة العقد من قبل احد ملاك العقار على الشيوع للمستأجر، فإن مدة الإيجار لن تتخطى 3 سنوات.
- كذلك في حالة صدور عقد الإيجار من الحارس القضائي فذلك يعنى أن مدة العقد 3 سنوات فقط.
- كذلك ينتهي العقد بعد وفاة الجد والأب حيث لا يورث العقد إلا للأبناء فقط بعد وفاة والدهم، حيث لا يحق للأحفاد الاستفادة من الشقة بعد ذلك.
نوهنا في الفقرات السابقة عن متى يسقط عقد الإيجار القديم للشقق السكنية والمحال التجارية، الجدير بالذكر أن قانون الإيجار القديم تم تعديله للوحدات الغير سكنية واصبح قيد التنفيذ، بينما يترقب كلا من الملاك والمستأجرين التعديلات المقترحة على القانون بالنسبة للشقق السكنية والمزمع مناقشتها في شهر أكتوبر 2022.